Bilecik'te Kentsel Dönüşüm Başvurusu Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç
Binanızın depreme dayanıklı olmadığından şüpheleniyorsanız kentsel dönüşüm, hem güvenli bir yapıya hem de devlet desteklerine ulaşmanın yasal yoludur. Süreç ilk bakışta karmaşık görünse de birkaç net adımdan oluşur.
Kısa Cevap
Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre yürür. Malik veya kanuni temsilcisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapar. Rapor "riskli" çıkarsa il müdürlüğüne iletilir, maliklere tebliğ edilir ve tapuya şerh düşülür. Ardından malikler, hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla yeniden yapım kararı alır, müteahhitle sözleşme yapılır, bina boşaltılıp yıkılır ve ruhsat alınarak yeni bina inşa edilir.
Kentsel dönüşüm kimler için uygundur?
Kentsel dönüşüm yalnızca büyük şehirlerdeki eski apartmanlar için değildir. Bilecik merkez ve ilçelerinde de deprem yönetmeliklerinin bugünkü seviyeye gelmesinden önce yapılmış, denetimsiz veya bakımsız kalmış pek çok yapı bulunuyor. Bu yapıların malikleri, tek bina ölçeğinde de dönüşüm sürecini başlatabilir.
Sürecin anahtarı, binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir. Bu tespit yapılmadan kentsel dönüşüm kapsamındaki haklardan ve desteklerden yararlanılamaz.
Adım 1: Riskli yapı tespiti başvurusu
Tespit başvurusunu binadaki maliklerden biri tek başına yapabilir; tüm maliklerin onayı gerekmez. Başvuru, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara yapılır. Lisanslı kuruluşların güncel listesine Bakanlığın ve il müdürlüğünün resmî kanallarından ulaşabilirsiniz.
Bakanlığın kentsel dönüşüm işlemlerine ilişkin bazı başvuru ve sorgulamalar e-Devlet üzerinden de yapılabilmektedir; hangi işlemin çevrim içi, hangisinin il müdürlüğü veya lisanslı kuruluş aracılığıyla yürütüldüğünü başvuru öncesinde kontrol edin. Tespit ücreti malik tarafından lisanslı kuruluşa ödenir.
- Kimlik belgesi ve tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm)
- Varsa binanın onaylı mimari ve statik projesi (belediye arşivinden istenebilir)
- Vekâleten başvuruda noter onaylı vekâletname
- Ortak mülkiyette diğer maliklerin iletişim bilgileri (bildirim ve toplantılar için)
Adım 2: Binada inceleme ve rapor
Lisanslı kuruluş binada inceleme yapar: beton numunesi (karot) alır, donatıyı tarar, mevcut taşıyıcı sistemin rölevesini çıkarır ve yönetmeliğe göre analiz eder. Sonuçta bina "riskli" veya "riskli değil" olarak raporlanır.
Bu aşamada maliklerin binaya erişim sağlaması gerekir. Numune alınan noktalar daha sonra onarılır.
Adım 3: Raporun onayı, tebliğ ve itiraz
Riskli yapı raporu, il müdürlüğüne iletilir ve incelendikten sonra tapu müdürlüğü aracılığıyla maliklere tebliğ edilir; tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür. Maliklerin rapora karşı, tebliğden itibaren belirlenen yasal süre içinde itiraz hakkı vardır; itirazlar teknik heyetler tarafından değerlendirilir.
İtiraz süresi ve usulü, tebligatta açıkça yazar. Bu süreyi kaçırmamak için tebligatı aldığınız günü not edin.
Adım 4: Maliklerin karar alması (2/3 çoğunluk)
Riskli yapı kesinleştikten sonra malikler bir araya gelerek binanın yeniden yapımı, uygulanacak model (kat karşılığı, maliklerin kendi finansmanıyla yapım vb.) ve müteahhit seçimi konusunda karar alır. 6306 sayılı Kanun'a göre bu kararlar, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla alınabilir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri için kanunda ayrıca bir usul öngörülmüştür. Uyuşmazlık yaşanmaması için toplantıların tutanakla yapılması ve tüm maliklere usulüne uygun bildirim yapılması önemlidir.
Adım 5: Müteahhit seçimi ve sözleşme
Dönüşümün en kritik kararı müteahhit seçimidir. Kat karşılığı modelde sözleşmede şu konuların açıkça yazılı olması gerekir: her malikin alacağı bağımsız bölümün yeri ve metrekaresi, teslim süresi ve gecikme cezası, malzeme ve teslim standardı (şartname), kira yardımı dışındaki ödemeler ve teminatlar.
Müteahhidin bitmiş projelerini gezmek, eski müşterileriyle konuşmak ve devam eden bir şantiyesini görmek, sözleşmeden önce yapılabilecek en değerli kontrollerdir.
Adım 6: Tahliye, yıkım ve kira yardımı
Riskli yapının boşaltılması için maliklere süre verilir. Bu dönemde, şartları sağlayan malik ve kiracılar için Bakanlık tarafından kira yardımı veya faiz desteği gibi destekler sağlanabilir. Destek tutarları ve şartları dönemsel olarak güncellendiği için başvuru sırasında il müdürlüğünden güncel bilgiyi teyit edin.
Bina boşaltıldıktan sonra yıkım, belediyeden alınan izinle ve iş güvenliği önlemleriyle yapılır. Abonelikler (elektrik, su, doğalgaz) yıkımdan önce kapatılmalıdır.
Adım 7: Ruhsat ve yeni binanın inşası
Yeni bina için zemin etüdü, mimari ve statik projeler hazırlanır ve belediyeden yapı ruhsatı alınır. İnşaat, bağımsız yapı denetim kuruluşunun kontrolünde ve güncel deprem yönetmeliğine göre yürütülür.
Bina tamamlandığında yapı kullanma izni (iskân) alınır ve bağımsız bölümler, sözleşmede belirlenen şekilde maliklere tapuda devredilir.
Bilecik'te kentsel dönüşümde nasıl yardımcı oluyoruz?
Erol Yapı & Uludağ İnşaat olarak Bilecik'te kentsel dönüşüm projelerinde maliklerle ilk görüşmeden anahtar teslimine kadar süreci birlikte planlıyoruz: mevcut imar haklarının analizi, yeni projenin malik beklentilerine göre tasarlanması, şeffaf bir sözleşme ve yapı denetimli bir inşaat süreci.
Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmesi gerektiğini güvenilir kentsel dönüşüm firması yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tek başına başvuru yapabilir.
Riskli yapı tespiti ücretli mi?
Evet, tespit ücreti başvuruyu yapan malik tarafından lisanslı kuruluşa ödenir. Ücret binanın büyüklüğüne göre değişir.
Rapora itiraz edilebilir mi?
Evet. Tebliğden itibaren yasal süre içinde itiraz edilebilir; itirazlar teknik heyet tarafından incelenir.
Kira yardımı kimlere verilir?
Şartları sağlayan malikler ve kiracılar başvurabilir. Tutar ve şartlar dönemsel olarak güncellendiği için il müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Karara katılmayan malik ne olur?
6306 sayılı Kanun, en az üçte iki çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklerin hisseleri için ayrı bir usul öngörür. Bu konuda hukuki destek almanız önerilir.
Tek katlı müstakil ev de kentsel dönüşüme girebilir mi?
Evet, riskli yapı tespiti tek bir bina için de yapılabilir; müstakil evler de bu kapsamda değerlendirilebilir.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer?
Tespit, karar ve ruhsat aşamaları maliklerin uyumuna göre birkaç aydan uzun sürelere uzayabilir; inşaat süresi ise binanın büyüklüğüne bağlıdır.
Resmî kaynaklar ve güncellik
İçerik 24.10.2026 tarihinde aşağıdaki resmî kaynaklar dikkate alınarak gözden geçirilmiştir. Parsel ve başvuru özelinde ilgili idarenin güncel uygulaması esas alınır.